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LASTRICO SOLARE

LO SAPEVI CHE
RESPONSABILITÀ PER I DANNI DAL LASTRICO SOLARE: CHI
PAGA, QUANTO E PERCHÉ
Cassazione Civile, SS.UU., 10 maggio 2016, n. 9449
Condominio - Cose e servizi comuni - Lastrico solare di
uso esclusivo - Danni da infiltrazioni - Responsabilità del
proprietario o usuario - Natura aquiliana - Responsabilità
condominio - Natura obbligatoria - Responsabilità concorrenti
- Sussiste - Criterio riparto risarcimento danni
In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso
del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini,
dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento
sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario
esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello), in
quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il
condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero
edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare
(o della terrazza a livello), ancorché di proprietà
esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore
l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle
parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea
dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione
straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova
contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro,
va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione
previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione
o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario
o dell’usuario esclusivo del lastrico (o terrazza)
e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Le SS.UU. intervengono a fare il punto sulla questione della
responsabilità per i danni (infiltrazioni) causati dal lastrico
di uso esclusivo per affermare l’evidenziato principio di diritto
che chiarisce sia la natura di tale responsabilità sia le
modalità di ripartizione dell’onere risarcitorio.
Invero già la S.C. a Sezioni Unite era intervenuta circa vent’anni
or sono (1) per comporre il contrasto che si era formato
in giurisprudenza stabilendo che l’obbligo di provvedere
alla riparazione o alla ricostruzione del lastrico solare
(o della terrazza a livello) di proprietà esclusiva o di uso
esclusivo ricade su tutti i condomini in concorso con il proprietario
esclusivo o l’usuario e perciò dei danni derivanti al
piano sottostante per infiltrazioni rispondono tutti gli obbligati
inadempienti alla funzione di conservazione, secondo
le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.
Con la pronuncia in commento, i giudici di legittimità precisano
la natura della responsabilità, pur confermando il criterio
di riparto previsto dal codice per le spese di riparazione
o ricostruzione, da ritenersi un parametro legale rappresentativo
di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla
custodia della cosa nei termini in essa delineati, che vale
anche ai fini della ripartizione del danno.
La vicenda da cui trae origine la fattispecie giunta al vaglio
delle SS.UU. è assai semplice e piuttosto ricorrente: il proprietario
dell’appartamento sottostante il lastrico conviene
in giudizio il condominio ed il proprietario del piano sovrastante
chiedendo la condanna al risarcimento dei danni
causati da infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo
di proprietà esclusiva, precisando che con un provvedimento
interinale i convenuti erano già stati condannati in
solido ad eseguire le opere indicate dal CTU per eliminare
l’inconveniente lamentato. Il condominio contestava la sussistenza
di responsabilità a proprio carico e chiedeva il rigetto
della domanda con la condanna alla restituzione di
quanto speso per l’esecuzione dei lavori, e, in via subordinata,
chiedeva fosse accertata la responsabilità esclusiva
del condomino proprietario del lastrico e condannato questi
al rimborso di quanto speso dal condominio.
Il condomino proprietario del lastrico chiedeva invece che
fossero respinte tutte le domande svolte nei suoi confronti.
Il giudizio di primo grado si concludeva con la condanna in
solido dei convenuti a risarcire i danni e con la statuizione
che l’ammontare di essi fosse ripartito per un terzo a carico
del proprietario esclusivo del lastrico e per il restanti due
terzi a carico degli altri condomini.
Il proprietario del lastrico proponeva appello chiedendo la
riforma della decisione nella parte in cui poneva a suo carico
un terzo dell’importo determinato a titolo di risarcimento
dei danni, sostenendo che la misura avrebbe dovuto essere
stabilita in proporzione alla sua quota millesimale e
non ai sensi dell’art. 1126 c.c. Il condominio proponeva appello
incidentale e chiedeva che anche un terzo del costo
dei lavori fosse posto a carico del proprietario del lastrico,
oltre ad insistere nella propria estraneità all’evento dannoso.
La corte di merito confermava la decisione di primo grado
e stabiliva che sia il condominio sia il proprietario del lastrico
fossero tenuti ad eliminare le cause che avevano provocato
le infiltrazioni ed a risarcire il danno patito dall’attore
in conseguenze delle stesse, nella proporzione stabilita dall’art.
1126 c.c.
Il proprietario del lastrico ha quindi proposto ricorso per la
cassazione della decisione della corte di merito lamentando
la violazione di legge per avere la sentenza d’appello ritenuto
addebitabile nella misura di un terzo, invece che in
proporzione alla quota millesimale, il risarcimento dei danni
posto che il solo responsabile doveva ritenersi il condominio
che, tempestivamente avvertito dell’inconveniente, aveva
ritardato i lavori.
L’analisi condotta dai giudici di legittimità prende le mosse
dalla decisione delle SS.UU del 1997 che aveva ritenuto di
collegare la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti
dal lastrico agli obblighi di manutenzione che discendono
dalla titolarità del diritto reale: il proprietario esclusivo
ed il condominio sono tenuti all’obbligo di manutenzione, il
cui inadempimento determina l’obbligo al risarcimento dei
danni. Era dunque stato escluso che tale responsabilità derivasse
dal principio del neminem laedere, e dunque dall’art.
2051 c.c., essendo la stessa piuttosto un’obbligazione
propter rem, come delineata dagli artt. 1123 e 1126 c.c.
ove i soggetti attivi e passivi sono i condomini e l’oggetto
consiste nella prestazione delle spese per la conservazione
dei beni comuni. Responsabilità di natura obbligatoria che
deriva appunto dall’inadempimento a cui consegue l’obbligo
a carico dei soggetti obbligati - condominio e condomino
- di ristorare il danneggiato nelle proporzioni dettate dalle
citate norme.
La giurisprudenza di legittimità intervenuta successivamente
non è però stata conforme e univoca.
In alcune decisioni il fondamento della pretesa risarcitoria
è stato individuato nell’obbligo di custodia - ex art. 2051
c.c. - che permane in capo al condominio anche nell’ipotesi
di lastrico o terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, in ragione
della funzione di copertura e dunque di cosa posta al
servizio comune. Si è così affermato che sussiste la legittimazione
passiva del condominio in persona dell’amministratore
anche in relazione a danni subiti da singoli condomini
(2) evidenziando che i criteri di ripartizione delle spese
necessarie alla manutenzione e riparazione (art. 1126 c.c.)
non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua
interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a
provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti
comuni dell’edificio ex art. 1130 c.c. (3). Si è anche giunti a
ritenere che la responsabilità per i difetti originari di progettazione
o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo
di un condomino da questi indebitamente tollerati, ove
provochino danni, ricada in via esclusiva sul proprietario
del lastrico ex art. 2051 c.c. (4).
Il Supremo Collegio ha quindi ritenuto necessario intervenire
per chiarire la natura giuridica della responsabilità per
danni provenienti dal lastrico di uso o di proprietà esclusiva
cui consegue l’onere risarcitorio.
Le SS.UU. ritengono che sia da escludere la natura obbligatoria,
sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione
propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti
dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, ritenendo
più corretto qualificare tale responsabilità di natura extracontrattuale.
Si osserva che proprio le diverse posizioni che assumono il
condominio ed il proprietario o usuario esclusivo consentono
di individuare in capo a quest’ultimo l’obbligo di custodia
e di differenziare la natura della responsabilità: contrattuale
per il primo, aquiliana per il secondo.
Il singolo proprietario o usuario, infatti, risponde ex art.
2051 c.c. essendo in rapporto diretto con il bene potenzialmente
dannoso ove non correttamente manutenuto; il condominio,
invece, risponde in virtù degli obblighi nascenti
dalla legge di compiere gli atti conservativi e le opere di
manutenzione straordinaria in relazione alle parti comuni.
Si tratta dunque di un concorso tra due tipi di responsabilità
che potrà essere escluso solo con la prova rigorosa che
gli inconvenienti lamentati e dannosi siano imputabili alla
omessa custodia ovvero alla omessa manutenzione, fermo
il dovere di controllo in capo all’amministratore del condominio.
Con l’ulteriore precisazione che trattandosi per il
proprietario o usuario del lastrico di responsabilità extracontrattuale,
diverso è il termine di prescrizione e diversa è
l’imputazione: dei danni risponde il proprietario del lastrico
al momento del verificarsi del danno e non l’acquirente.
La ragione di tale conclusione si fonda sulla considerazione
che la previsione legislativa del concorso tra condominio e
condomino di cui all’art. 1126 c.c. trova la sua giustificazione
nella diversa utilizzazione della cosa comune e quindi
nell’esigenza di porre a carico di chi fa un uso maggiore e
più intenso un maggior concorso nella spesa per le riparazioni
o le ricostruzioni del lastrico (nella misura di un terzo).
Tuttavia tale ratio non può fondare anche la responsabilità
per i danni che derivino alle proprietà sottostanti dalla
mancanza di manutenzione.
È evidente, sottolinea la S.C., che chi ha l’uso esclusivo del
lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in un rapporto
particolare con la copertura dell’edificio condominiale,
in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli
consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro lo costituisce
quale custode della superficie del lastrico o terrazza, con il
conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità
ex art. 2051 c.c. Pertanto è da escludere che questi risponda
del danno da infiltrazione dal lastrico in ragione dell’obbligazione
di concorrere alle spese per la manutenzione
delle parti comuni, e dunque a titolo di responsabilità obbligatoria.
Non inficia tale natura il fatto che si utilizzi il criterio di cui
all’art. 1126 c.c. per ripartire l’onere risarcitorio: è il criterio
legale che ben può costituire valido parametro anche per il
risarcimento dei danni.
(2) Cass. n. 6849/2001 e n. 643/2003.
(3) Cass. n. 3676/2006; n. 5848/2007; n. 4596/2012.
(4) Cass. n. 15300/2013.

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