USUCAPIONE PARTI COMUNI - Benecino Gestioni

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USUCAPIONE PARTI COMUNI

LO SAPEVI CHE
Usucapione della
“res communis” da parte
del comproprietario

L’azione di rivendica e l’azione di restituzione, pur tendendo entrambe al medesimo risultato
pratico del recupero della disponibilità materiale del bene, hanno natura e presupposti distinti.
L’azione di rivendica ha carattere reale ed è fondata sul diritto di proprietà di un bene di cui l’attore
assume di essere titolare, ma di non averne la materiale disponibilità, ed è volta ad ottenere
il riconoscimento del diritto di proprietà e a riaverne il possesso; l’azione di restituzione è invece
fondata sull’inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir meno, di un titolo alla detenzione del bene
da parte di chi attualmente ne disponga per averlo ricevuto da colui che glielo richiede o dal
suo dante causa e per questo ha natura personale ed è volta, previo accertamento della mancanza
del titolo, ad attuare il diritto personale alla consegna del bene.
Il caso
I coniugi condomini ADG e GG, citano in giudizio
DL, innanzi al Tribunale di Foggia, esponendo
di aver acquistato dallo I.A.C.P., in regime di comunione
legale dei beni, con atto notarile stipulato
nell’anno 1993, un alloggio di edilizia residenziale
pubblica (1) comprensivo della comproprietà
di un locale comune di circa venticinque metri
quadrati posto al piano scantinato del fabbricato
condominiale, occupato senza titolo dal condomino
convenuto DL e chiedono l’immediato rilascio
del vano al fine di destinarlo all’uso comune, oltre
al risarcimento dei danni.
Il convenuto DL, eccepisce di esser il legittimo
proprietario del locale in contesa per averlo acquistato
dal genitore, insieme ad un appartamento facente
parte del medesimo fabbricato condominiale,
in forza di atto pubblico stipulato nell’anno 1972.
Sostiene inoltre di aver posseduto il vano in via
esclusiva, eccependo, in ogni caso, l’intervenuta
usucapione (decennale o comunque ordinaria) del
locale, nonché, evidenziando la necessità di integrare
il contraddittorio nei confronti degli altri
condomini.
Il giudice adito autorizza la chiamata in causa dell’ente
già proprietario, I.A.C.P. il quale, una volta
costituitosi, deduce la responsabilità degli acquirenti
i quali, nonostante fossero stati immessi nella
disponibilità dell’immobile dall’anno 1987, non
avevano mai comunicato alcuna molestia e, comunque,
l’autorità giudiziaria rileva come il prezzo
di vendita dell’appartamento prescindesse dal locale
in questione.
In primo grado, il Tribunale di Foggia ordina di
cessare la molestia e di consentire agli attori di utilizzare
il locale condominiale, rigettando così la
domanda risarcitoria.
Impugnata la sentenza, una volta deceduto DL e
costituitisi in giudizio i suoi eredi LP e LL, la Corte
d’Appello di Bari, riformando la sentenza di primo
grado, rigetta la domanda attorea in accoglimento
del gravame proposto. Argomenta la decisione sostenendo che la domanda
introdotta fosse da qualificare come “azione di rivendicazione” in quanto
diretta non solo all’accertamento della comproprietà
del locale scantinato, bensì, anche alla sua restituzione,
evidenziando come il convenuto avesse
sollevato la sola eccezione di usucapione, volta
semplicemente a paralizzare la domanda di rivendica.
Invero, dalle prove testimoniali era emerso l’uso
esclusivo del locale conteso e dal titolo d’acquisto
era risultato che il convenuto aveva acquistato,
oltre all’appartamento, anche il locale adibito a
cantina, mentre il vano in contesa era costituito
da un locale corridoio che dal vano scala consentiva
l’accesso ai vari locali del piano scantinato.
Giunta la questione in Cassazione (2), la Corte
conferma il dispositivo reso in appello (ovvero che
l’azione proposta “rientra nell’ambito delle azioni
reali” e “può esser qualificabile come rivendica,
non già quale azione personale di rilascio o di restituzione,
come asserito dai ricorrenti”), dopo aver
considerato la natura ed i caratteri delle diverse
azioni di “rivendicazione” e di “restituzione” le
quali, pur essendo entrambe preposte a recuperare
il bene ed ottenerne la disponibilità materiale, tuttavia,
sono contraddistinte da presupposti autonomi
e propri.
Secondo la Corte di cassazione, in particolare, è
possibile che un condomino usucapisca l’altrui
quota indivisa di un bene condominiale senza necessità
dell’interversione del possesso, ma a condizione
che possieda in termini di esclusività; inoltre,
l’usucapione si consolida a prescindere dall’offerta
reale di una somma di denaro volta ad acquistare il
bene oggetto di contesa (nel caso di specie mediante
riconoscimento del diritto altrui palesato a
seguito della proposta di acquisto del bene comune
formulata dal possessore).
I beni condominiali dopo la “riforma
del condominio”
Il caso in esame offre l’occasione per considerare,
preliminarmente, quali possano essere i c.d. “beni
condominali” dopo le recenti novità introdotte in
materia.
La L. 11 dicembre 2012, n. 220 (“Modifiche alla
disciplina del condominio negli edifici”), pubblicata
nella G.U. del 17 dicembre 2012, n. 293, ed entrata
in vigore il 18 giugno 2013, ha in parte riscritto
la disciplina in tema di condominio, il quale
può costituirsi sia in forza di un titolo ad hoc, sia
per fatti concludenti (per facta concludentia), ovvero,
a seguito del trasferimento di una delle unità
immobiliari facenti parte dell’edificio, prima in titolarità
esclusiva di un unico soggetto.
Il “condominio” rappresenta una particolare forma
di comunione che presuppone la coesistenza di due
o più unità immobiliari, facenti parte dello stesso
edificio, in titolarità di due o più differenti persone,
fisiche o giuridiche, ciascuna proprietaria in
via esclusiva di una o più unità immobiliari facenti
parte del fabbricato, asservite da parti comuni, le
quali si trovano in comproprietà tra i proprietari
delle singole unità immobiliari.
Per potersi avere “condominio”, dunque, è necessario
che, oltre ai beni in proprietà esclusiva di ciascun
condomino, vi siano altri beni, qualificati come
accessori (e non pertinenziali), posti a servizio
della cosa comune e collegati alle altre parti della
res da un rapporto di stabile funzionalità dell’accessorio
rispetto alle parti individuali del condominio:
è il caso del vano scale comuni, per esempio.
“Relazione di accessorietà” (3), sta a significare
connessione materiale tra i beni, per cui manca
autonomia fisica pur permanendo un’individualità
giuridica e pur esistendo un regime di complementarietà
tra le res.
Deve quindi sussistere un collegamento strumentale,
materiale e funzionale, tra le parti contemplate
espressamente o per relationem nell’art. 1117 c.c. e
le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva,
collegamento designato come relazione di accessorio
a cosa principale (4).
Ebbene, il collegamento tra le unità immobiliari e
le res comuni può essere di due tipi diversi: collegamento
materiale e collegamento funzionale.
Nel primo caso, vi è l’incorporazione di entità inscindibili,
per cui il bene secondario è necessario
per l’esistenza o per l’uso della cosa principale: “le
cose in proprietà individuale e le cose comuni”…
sono “inseparabili le une dalle altre, pur nella autonoma
rilevanza giuridica” (5).
Nel secondo caso, invece, la congiunzione riguarda
“res” separabili: la destinazione all’uso o al servizio
ha luogo da una unione fisica stabile tra i due beni,
principale e secondario e detto collegamento funzionale
può essere posto nel nulla senza grave deterioramento
dei beni.
Venendo ad analizzare la novità introdotte dalla
c.d. “riforma del condominio”, si evince come sia
stato notevolmente arricchito l’impianto del codice
civile, non solo relativamente alle norme contenute
nel Libro III (“Della proprietà”), Titolo VII
(“Della comunione”), Capo II (“Del condominio
negli edifici”) del codice civile (6), bensì, anche in
merito alle disposizioni di attuazione al codice civile
(7).
Per disposizione normativa le parti comuni ricomprese
nell’edificio condominiale sono quelle elencate
nell’art. 1117 c.c. (8), salvo espressa deroga
contenuta nel titolo, ovvero, salva indicazione
analitica di altre entità ulteriori rispetto a quelle
previste nel codice civile.
La riformulazione dell’art. 1117 c.c. operata dalla
“Riforma del condominio” ha portato ad ampliare
le res che possono essere ricondotte entro il perimetro
delle c.d. “parti comuni dell’edificio”, pur essendo
rimasta invariata la natura delle stesse, considerate
dal legislatore come entità utili e necessarie
al fine dell’esistenza dell’edificio.
La lettera del vigente art. 1117 c.c. considera “parti
comuni dell’edificio” “tutte le parti dell’edificio
necessarie all’uso comune”, tra cui i pilastri, le travi
portanti, le facciate (art. 1117, n. 1, c.c.), nonché,
in aggiunta a quanto già previsto, sono annoverate
(tra le parti comuni) anche le aree destinate
a parcheggio, i locali per i servizi in comune, i sottotetti,
ovvero, tutti quei beni “destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all’uso comune”
(art. 1117, n. 2, c.c.), tra cui i “locali per il riscaldamento
centrale” e, se destinati all’uso comune,
gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati
di distribuzione e di trasmissione (di gas, energia
elettrica, riscaldamento, condizionamento d’aria,
ricezione radiotelevisiva, anche satellitare o via
cavo).
Si tratta di un’elencazione non tassativa, suscettibile
di essere estesa ad altre res, ovvero, derogabile
in forza di espressa previsione contenuta nel titolo.
La distinzione tra l’azione
di rivendicazione e l’azione di restituzione
L’aspetto di maggior interesse analizzato dai giudici
della Corte di cassazione nel caso in esame attiene
alla qualificazione dell’azione proposta dai ricorrenti
(9), considerata dalla corte territoriale come
azione avente carattere “reale” (“azione di rivendica”)
e non già come azione “personale” (“azione di
restituzione”) (10).
In conseguenza di tale classificazione era stata rigettata
la domanda dei ricorrenti, atteso che questi
ultimi avevano omesso di adempiere all’onere di
fornir la prova cui è tenuto il soggetto che agisce
con l’azione di rivendica, per cui, a norma dell’art.
2697 c.c. “chi vuol far valere un diritto in giudizio
deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Evidenziano i giudici come entrambe le azioni intendano
perseguire il medesimo risultato, ovvero,
quello di recuperare la disponibilità materiale del
bene in contesa, tuttavia, come siano differenti e
distinti i presupposti e la natura delle due azioni,
caratterizzate da “petitum” (oggetto dell’azione) e
“causa petendi” (ragione della domanda) loro proprie.
Segnatamente, l’“azione di rivendica” (c.d. “rivindicatio”)
ha carattere “reale” e imprescrittibile (11)
ed è fondata sul diritto di proprietà di un bene di
cui l’attore assume di esser titolare, ma del quale
non ha la materiale disponibilità (12); dall’art. 948
c.c. si ricava la ratio dell’azione di rivendicazione
che è quella di consentire al proprietario di rivendicare
la res nei confronti di chiunque la possieda
o detenga indebitamente, ripristinando il ricongiungimento
del possesso alla proprietà, venuto
meno (13). Si tratta di un’azione di condanna in
cui l’accertamento della proprietà ha la funzione di
ottenere il rilascio della cosa (14).
Essa, insieme con l’azione negatoria, l’azione di regolamento
di confini e l’azione di apposizione di
termini, rientra nella categoria delle azioni a difesa
della proprietà (15) (c.d. azioni petitorie).
Al contrario, l’“azione di restituzione” si fonda sulla
pretesa di carattere personale di colui che agisce
ed ha ad oggetto la restituzione della cosa; essa si
fonda sull’inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir
meno di un titolo alla detenzione del bene da
parte di chi ne dispone per averlo ricevuto da colui
che glielo richiede o dal suo dante causa. Rientra
tra le azioni c.d. personali in quanto, previo accertamento
della mancanza del titolo, è volta ad attuare
il diritto personale finalizzato ad ottenere la
consegna del bene.
L’azione personale di restituzione, dunque, appare
diretta ad ottenere il ritrasferimento di una res in
precedenza consegnata dall’attore al convenuto in
virtù di negozi quali, per esempio, il contratto di
deposito, il contratto di comodato, il contratto di
locazione.
Come osservato, le due azioni (azione di rivendicazione
e azione di restituzione), seppur accomunate
dal medesimo scopo di ottenere la consegna del bene,
tuttavia, si distinguono per la diversa causa petendi
(ragione della domanda) che le contraddistingue.
Ebbene, mentre l’“azione di restituzione” è volta ad
ottenere il recupero materiale del bene, invece,
l’“azione di rivendica” è preposta a rimuovere una
situazione di incertezza venutasi a creare in merito
al diritto di proprietà sul bene.
Tali caratteri producono riflessi a sé stanti.
La diversità strutturale delle due azioni, infatti,
porta a consistenti differenze che, per quando interessa
in questa sede, attengono alla c.d. probatio
diabolica (16).
Nell’azione di “rivendicazione”, colui che agisce
per ottenere il recupero coattivo della res è gravato
dall’onere di fornir la prova di essere proprietario
mentre, al contrario, colui che agisce in “restituzione”
si può limitare a dimostrare l’avvenuta consegna
del bene al convenuto (sul quale grava la c.d.
facultas restituendi), sulla base di un titolo venuto
meno (“per invalidità, inefficacia, decorso del termine
di durata, esercizio della facoltà di recesso -
del titolo giuridico legittimante la detenzione del
bene da parte del convenuto, che perciò è obbligato
a restituirlo”), oppure, limitandosi ad allegare
l’insussistenza ad origine del diritto di proprietà.
Posta questa distinzione, secondo i giudici, nel caso
di specie, a prescindere dalla qualificazione dell’azione
effettuata da parte ricorrente, la domanda
volta ad ottenere la restituzione del bene aveva na-
tura reale e, quindi, andava qualificata come “azione
di rivendica”, atteso che non era stato dedotto
alcun rapporto obbligatorio personale inter partes,
bensì, l’oggetto della contesa era rappresentato dal
diritto di proprietà del locale ed era necessario darne
piena dimostrazione mediante la probatio diabolica
(17).
La rinuncia all’usucapione
Un altro aspetto analizzato nel provvedimento in
esame attiene alla possibilità in capo al possessore
di adottare una condotta volta alla rinuncia tacita
all’usucapione, ovvero, di un atteggiamento incompatibile
con la volontà di usucapire il bene.
Nel caso concreto il possessore, una volta maturato
il termine utile per l’usucapione, aveva riconosciuto
l’altrui diritto di proprietà in quanto, dalle prove
testimoniali era emerso che il possessore medesimo
aveva dichiarato la propria disponibilità ad acquistare
il bene in contesa e, dunque, aveva adottato
un comportamento incompatibile con la volontà
di godere del bene (al fine dell’usucapione).
Secondo i giudici supremi, “la rinunzia tacita alla
usucapione è configurabile soltanto allorché sussista
incompatibilità assoluta fra il comportamento
del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi
della causa di acquisto del diritto, senza possibilità
di diversa interpretazione” (18).
Per i giudici, la disponibilità manifestata ad acquistare
il locale non era apparsa “sufficientemente ed
univocamente dimostrativa del pregresso tacito riconoscimento
del diritto del Condominio e quindi
della rinuncia ovvero dell’interruzione del termine
“ad usucapionem”. Alla statuita efficacia abdicativa
attribuita a siffatte dichiarazioni poteva in sostanza
contrapporsi, come rilevato dalla corte territoriale
[…], la diversa interpretazione, nel senso che [tale
atteggiamento doveva intendersi] ispirato solo alla
volontà del convenuto di regolarizzare la propria
posizione e di eliminare il contenzioso insorto tra
le parti pur senza perdere il diritto acquisito in virtù
dell’intervenuta usucapione”.
Dal punto di vista sostanziale, l’ordinamento non
disciplina espressamente la c.d. “rinuncia all’usucapione”,
tuttavia, la fattispecie è ricavabile dal rinvio
che l’art. 1165 c.c. (“applicazione di norme sulla
prescrizione”) fa, tra l’altro, alle “disposizioni generali
sulla prescrizione” e, in particolare, all’art.
2937 c.c. (“rinunzia alla prescrizione”), il quale
prevede che “si può rinunziare alla prescrizione solo
quando questa è compiuta”; ne discende che il
diritto non è rinunziabile prima che l’usucapione si
sia consolidata.
Ebbene, nel caso concreto, il possessore aveva riconosciuto
l’altrui diritto di proprietà proponendo di
acquistare il bene in contesa ma, a ben vedere, tale
fattispecie si differenzia dalla “rinuncia all’usucapione”
mediante il riconoscimento dell’altrui diritto.
In particolare, la “rinuncia all’usucapione” avviene
quando l’acquisto a titolo originario si è già consolidato,
invece, il “riconoscimento dell’altrui diritto”
si perfeziona quando il procedimento utile al fine
del consolidamento dell’usucapione è tuttora in
itinere e, quindi, prima del momento nel quale si
perfeziona l’acquisto per usucapione (con conseguente
interruzione del decorso del termine utile al
fine dell’usucapione, ai sensi dell’art. 2944 c.c.).
Come osservato, nel caso di specie era già decorso
il termine utile per l’acquisto a titolo originario e,
quindi, non si poteva dar luogo al riconoscimento
del diritto altrui.
Quanto alla forma utile per la rinuncia all’usucapione,
essa può avvenire per facta concludentia (tacitamente)
(19), purché il comportamento non sia
ascrivibile ad un atteggiamento di mera tolleranza
nei confronti del possesso altrui, ovvero, può avvenire
espressamente. Solo in quest’ultimo caso è necessaria
la forma scritta in quanto vige la regola generale
per la quale la rinuncia all’usucapione è un
atto informale (a forma libera).
Usucapione della quota indivisa da parte
del comunista
Un altro aspetto analizzato nella sentenza in esame
attiene all’usucapione di un bene comune da parte
di un comproprietario.
Richiamando pregressa giurisprudenza (20), i giudici
della Corte di cassazione hanno evidenziato come,
affinché il comunista della “res communis” acquisti
l’altrui quota indivisa del bene comune (senza
che sia necessaria una vera e propria interversione
del possesso), oltre ad esercitare un possesso durevole
e permanente sul bene, deve anche esteriorizzare
l’intento di possedere il bene in maniera
esclusiva, ponendo in essere un comportamento
materiale incompatibile con il permanere del compossesso
altrui sulla stessa cosa.
“In definitiva, a fondamento della dedotta usucapione
devono porsi degli atti, univocamente rivolti
contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile
a costoro l’intenzione di non possedere più come
semplice compossessore, ma come possessore esclusivo”.

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